Loading...

KOLIKA JE AGENCIJSKA PROVIZIJA?

Iznos posredničke naknade prilikom posredovanja pri kupoprodaji je 3% od ugovorene kupoprodajne cene nepokretnosti (ne manji od 500 EUR-a u dinarskoj protivvrednosti).

KOLIKI JE POREZ NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA I KO GA PLAĆA?

Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nekretnine od strane nadležne Republičke Uprave Javnih prihoda – poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina. Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret Prodavca, ali je višegodišnja uobičajena praksa da isti plaća Kupac u ime Prodavca, kako bi Kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti plaćen.

DA LI SE KUPOVINOM NEKRETNINE ZA ŽIVOT OSLOBAÐAM PLAĆANJA POREZA?

Da! Ako ne posedujete nekretninu na teritoriji Srbije od 01.07.2006. oslobođeni ste plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za nekretninu površine do 40 m². Ukoliko kupljena nekretnina ima više od 40 m² porez na prenos apsolutnih prava plaćate samo na razliku u kvadraturi. Takođe na svakog člana porodičnog domaćinstva koji ne poseduje nekretninu, a živi sa vama u zajedničkom domaćinstvu, oslobođeni ste plaćanja poreza na dodatnih 15 m².

KOLIKI JE ZAKONSKI ROK ZA PRIJAVU PLACANJA POREZ NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA?

Zakonski rok za prijavu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava tzv. Poreza na promet je 10 dana od dana overe kupoprodajnog Ugovora kod nadležne Republičke Uprave Javnih prihoda (R.U.J.P.) – poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina.

Osim overenog kupoprodajnog Ugovora potrebno je priložiti i prethodni osnov sticanja za Prodavca – znači Ugovor (u fotokopiji) kojim je on stekao svojinu na toj nekretnini sa poreskom klauzulom – pečatom R.U.J.P. na istom.

Posle prijema rešenja sa razrezanim porezom, obveznik plaćanja ima rok od 15 dana od dana prijema Rešenja da uplati navedeni iznos i o tome dostavi dokaz R.U.J.P. kako bi mu se na sve primerke Ugovora kojim je kupio tu nepokretnost stavila klauzula – pečat o regulisanom (naplaćenom) porezu na promet.

KAKO DA PRODAM I KUPIM NEKRETNINU U ISTOM TRENUTKU?

Kako su kod nas u 90% slučajeva vezane trgovine – tj. da bi neko kupio drugu nepokretnost mora prvo da proda onu u kojoj živi.

Prvi korak je prodaja nekretnine, koja započinje potpisivanjem Predugovora i prijemom kapare (obično u iznosu od 10%). U Predugovoru koji pruža maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum – rok za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u Zakonu nije definisan već ga Ugovorne strane saglasno dogovaraju (najčešće 45-60 dana od dana potpisivanja Predugovora). U Predugovoru vezano za datum stoji formulacija – najkasnije do, te ukoliko se stvore uslovi da isplata bude ranije ne postoji nikakva prepreka.

-Drugi korak predstavlja slatku muku – odabir nove nekretnine. Sa jasno definisanim parametrima i realnim zahtevima, uz naravno iskusnog agenta, ovaj korak ne bi trebalo da predstavlja problem. Sa jasno odabranom lokacijom, poznatim zahtevima o vrsti buduće nekretnine agent nekretnina će Vam u kratkom roku pokazati veliki broj kvalitetnih nekretnina. Određenim brojem kvalitetnih gledanja trebalo bi da svaki bivši Prodavac odabere budući stan ili kuću te kao Kupac potpiše Predugovor za kupovinu sa istim datumom isplate i primopredaje koji se pojavljuje na Predugovoru o prodaji.

Zbog specifičnosti posla savetujemo Vam da ceo posao kupoprodaje poverite jednoj agenciji koja bi preuzela odgovornost usklađivanja rokova, isplate kupoprodajne cene i ulaska u posed i niza drugih pratećih radnji koje su vezane za jednu kupoprodaju.

DA LI STRANI DRŽAVLJANI MOGU DA KUPE NEPOKRETNOST U SRBIJI?

Strani državljani mogu da kupe nepokretnost u Srbiji po principu reciprociteta njihove zemlje sa Srbijom. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slučaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost Ministarstva pravde. Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana. Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama evropske zajednice, Amerikom, Kanadom, Australijom, Kinom, Rusijom, i još 30-tak zemalja.

PRENOS PRAVA KORIŠCENJA TELEFONA, STRUJE, GREJANJA…

1)PRENOS PRAVA KORIŠĆENJA TELEFONSKOG PRIKLJUČKA

Telefonski priključak se prenosi sa Prodavca na Kupca po overi Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajedničkim i istovremenim odlaskom Kupca i Prodavca u korisnički servis Telekom-a, gde Kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika telefonskog priključka, a Prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i fotokopije ličnih karata.

2) PRENOS PRAVA KORIŠCANJA EDB BROJILA

Prenos prava korišćenja EDB brojila vrši Kupac, odlaskom u nadležnu službi preduzeća Elektrodistribucije sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i zadnjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji.

3) PRENOS GREJANJA

Prenos grejanja, odnosno, gasa ili toplotne energije vrši Kupac odlaskom u DP Energana, sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

4) PRENOS KTV-a

Prenos KTV-a, vrši Prodavac u poslovnici SBB-a, ličnom izjavom o ustupanju priključka.

5) PRENOS SON-a

Prenos SON-a, odnosno komunalija (voda, smeće…), vrši kupac u Direkciji za izgradnju i uređenje grada uz fotokopiju kupoprodajnog Ugovora.

Sve ove prenose može izvršiti Agencija Awa u Vaše ime uz Vašu saglasnost!

GDE SE OVERAVA KUPOPRODAJNI UGOVOR?

Odlaskom Kupca i Prodavca sa Agencijom kod mesno nadležnog Javnog beležnika.

RAZLIKA IZMEÐU UKNJIŽENIH I NEUKNJIŽENIH NEPOKRETNOSTI

Razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što na uknjižene nepokretnosti možete staviti hipotekarne ili založne kredite, a na neuknjižene ne, što znači da se samo uknjiženi stanovi mogu kupovati preko kredita banke i firme.

KAKO SE VRŠI ISPLATA KUPOPRODAJNE CENE?

Isplata kupoprodajne cene vrši se transferom novca sa računa Kupca na račun Prodavca u banci, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Ovaj Zakon propisuje da se sve isplate, bilo da su u dinarskom ili deviznom iznosa koje prelaze iznos od 10.000 evra, moraju vršiti preko banke. Odabir banke je stvar dogovora između Prodavca i Kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podići momentalno, banka vrši proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost. Ceo proces transfera sa otvaranjem deviznih računa traje oko 30 minuta. Troškove transfera plaća Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 0,01% do 0,05% od vrednosti Kupoprodajnog ugovora.

KAKO DA UKNJIŽIM NEPOKRETNOST?

Da bi se određena nepokretnost uknjižila, potrebno je da budu ispunjeni određeni preduslovi.

Prvo je potrebno da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan, kao i da za isti postoji pravosnažna građevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak Kupoprodajnog ugovora, kojim će trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znači da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet Kupoprodajnog ugovora uknjižena ili nije, prvi korak je provera u zemljišnim knjigama, odnosno, katastru nepokretnosti.

Ukoliko nije nepokretnost uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen čitav objekat, npr. zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno, onog ko je davao stanove u otkup. Pošto je nemoguće očekivati da vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja prethodi otkupu, pogotovo ako govorimo o zgradama starim 30,40,50 godina, a koje još uvek zbog neažurnosti opštine, odnosno, preduzeća-investitora imaoca prava raspolaganja i korišćenja, nisu uknjižene .Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno poneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o plaćenoj taksi za uknjiženje.

ŠTA JE POTREBNO OD DOKUMENTACIJE ZA PRODAJU NEPOKRETNOSTI?

Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti u originalima, overena od strane nadležnog suda, sa klauzulama Republičke uprave javnih prihoda nadležne opštine da je regulisan porez na promet apsolutnih prava. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga-vlasnički list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti. Ukoliko nepokretnost nije uknjižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno. Znači, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogao istu uknjižiti na svoje ime.

OBAVEZE PRODAVCA

Do momenta zaključenja i overe glavnog Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze nastale po osnovu PTT usluga, EDB-a, Grejanja, Čistoća , poreza na imovinu. Na dan zaključenja Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da dostavi Uverenje Republička uprava javnih prihoda nadležne opštine da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu, poslednji račun za struju, poslednji račun za telefon, potvrdu iz Grejanja i Čistoće.

Prodavac je takođe u obavezi da u momentu zaključenja Kupoprodajnog ugovora preda Kupcu ključeve. Obaveza Prodavca je takođe da dostavi izvod iz matične knjige rođenih kao i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slučaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasništvo, ukoliko je to neophodno.

Obaveza Prodavca je i plaćanje dogovorene posredničke provizije.

OBAVEZE KUPCA

Obaveza Kupca je da isplati celokupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa Prodavcem.

Uobičajeno je da prilikom zaključenja Predugovora, Kupac isplati dogovoreni procenat ugovorene kupoprodajne cene na ime kapare (uobičajeno 10%) , a ostatak u dogovorenom roku, transferom sa deviznog računa Kupca na devizni račun Prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Kupac je u obavezi da plati, sudske takse za overu Predugovora, Ugovora, odnosno, Aneksa, transfer u ovlašćenoj banci, porez na promet apsolutnih prava, kao i taksu za uknjižbu nepokretnostima svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi.

PRIMOPREDAJA NEPOKRETNOSTI

Primopredaja nepokretnosti, odnosno, ulazak u posed je proces koji prolazi kroz nekoliko faza:

  • Odlazak pre potpisivanja i overe Kupoprodajnog ugovora u nepokretnost, gde se vrši uviđaj da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari;
  • Odlazak u agenciju i overa Kupoprodajnog ugovora u sudu;
  • Isplata kupoprodajne cene u banci;
  • Dolazak u kupljenu nepokretnost i zvanična primopredaja ključeva.

Naše Preduzeće predlaže svim svojim Kupcima da zbog lične zaštite obavezno promene unutrašnje brave. Srećno!